这个以城市外来流动人口为主体且经济实力处于买房和租房之间的中间群体，由于户籍所限，并不在其居住地的保障房政策惠及之列。

  财经国家周刊报道 全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，在国外，“夹心层”群体在观念上更认同租房。但在当下的中国，一旦条件允许，“夹心层”群体重买轻租，甚至情愿“透支消费”。

  “如果能够通过政策引导，增加这部分人群的租房意识，无疑是治理中国房地产问题的一剂良药”。聂梅生说。聂的看法已为学界呼吁多时：如果把涌入购房市场的自住型住房需求分流一部分至租房市场，则将有效降低目前房地产市场的刚性需求。

  清华大学建筑学院博士禤文昊在研究当今各国住房租赁制度时发现，中国目前正出现与上世纪80年代英国住房制度改革时相似的一幕：从推动住房自有化，逐步转向重视“租售并举”的临界点。

  面对楼市的持续“高烧”，用公共租赁房来解决流动人口和大部分中低收入人群的“租有所居”，已成为北京、上海等高房价城市亟需的应对之举。

  公共租赁房是指由政府或企业等投资方持有房源，并将房屋以低于市场价的方式出租给特定人群。从此前各地的实践来看，公共租赁房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。

  然而，早期的推动者发现，要在中国“复兴”租房市场、进而推动住房保障模式的转型，资金匮乏、主体缺位和立法缺失这三大现实难题必须得以解决。在更深层次上，是如何通过政策先导改变中国人“重买轻租”的住房消费观念。

  “租有所居”的中国梦看似并不遥远，但现阶段仍是举步维艰。

   先行者如是说

   常州市的公共租赁房建设开全国之先河，其困惑也率先而至，核心依然是资金问题

  在有法可依后的7个多月时间内，常州市在公租房之路上再跃一步。2010年3月底到4月初，常州市的155家公共租赁房住户陆续迎来乔迁之喜。

  2009年8月，《常州市市区公共租赁住房管理办法》正式颁布，成为全国首个地方性公共租赁房法规。分析人士认为，此后北京、厦门、重庆等地相继进行公共租赁房规划，也得益于常州的先行试水。

  3月26日，常州市住房保障与房屋管理局党委书记戴晓荣对《财经国家周刊》记者透露，“新的五年规划（2011年~2015年）将在今年年底出台，目前还在采集数据阶段。”他表示，新规划中，常州将在保障对象和资金来源上有所变化。

  地方政府“舍得”

  按照常州市住房保障与房屋管理局副局长吴海泳的说法，常州的定位是“中等发达地区的地级市”。既不同于上海，又不同于西部城市，因而“就全国而言，常州模式还是处于探索阶段”。

  在这一轮探索中，常州表现出的是政策把握的前瞻性和地方政府的“舍得”。

  常州在住房保障方面的探索源于其2007年公布的“五年住房保障规划”，这在江苏尚属首次，之后被省建设厅在全省推广。“这个规划对我们的住房保障目标有了明确。”吴海泳说。

  十七大报告已经提出“居者有其屋”，但一直以来，一些部门和地方的管理者对保障房的认识仍停留在廉租房和经适房，且相关领域法律法规体系也不健全。

  在常州这份2007~2011年的规划中，“公租房”概念被首次提及。据吴海泳回忆，当时常州也借鉴了国外的一些课题和经验，比如新加坡。当时的认识是，要保障买不起经适房、又不符合廉租房条件的“夹心层”。“规划出台的同时，我们也同时开始起草公租房管理办法，主要是为了让这个保障规划可以更好落实。”

  “当年我们也遇到了很大阻力，比如对财政收入、房地产市场受到冲击的担忧等，但最后大家的意见开始统一。”吴海泳说。

  戴晓荣也对《财经国家周刊》记者表示，“关键是地方政府是否舍得。”

  能够一次性拿出3000亩土地，在土地财政依赖症泛滥的当下，常州市政府的“慷慨”格外显眼。

  易居上海地产研究院综合研究部部长杨红旭对此表示，“对于上海这样土地稀缺的城市，这种方式可能不适用。”他认为更好的解决之道是，鼓励有地的企业和单位自建租赁房，满足自己园区的租赁需求。“在建商品房时配建租赁房，让企业自己去运营，在运营过程中，政府给予优惠政策，这可能是未来一个主流的思路。”

  对于退出机制，常州市政府也已有所探索，比如建立严格的年审制度，不再符合条件的租户，可以申请最长不超过6个月的过渡租住期。过渡期内，按原租金价格的1.5倍收取租金。[typage]

困惑所在

  据吴海泳介绍，常州市房投公司在2009年的30亿元融资中，大部分来自银行贷款。

  “我们成立的时机比较好，当时中央在执行适度宽松的货币政策，对我们贷款带来很好的机会，现在虽然还在执行，但已经有所收紧了。”吴海泳说。

  按照常州市房管局的计划，将有四条还贷渠道。但在行业走势未定的2010年，房投公司还款能力将遭遇挑战。

  其一是财政拨款。吴海泳透露，目前中央政府设立了廉租住房资金专户，其来源是土地出让金的10%、公积金、财政预算安排和社会捐赠。但按正常政府财政预算，这部分资金并不多。“在常州房地产市场去年还不错的情况下，我们一年财政廉租住房专户也只有1.5亿元。”吴海泳说。

  其二为土地收益。3000亩生地经开发整理后，入市交易，一部分差价用于还贷。戴晓荣透露，土地开发完成入市后的收入，不仅是房投公司还贷的主要资金来源，更将成为下一个五年计划中保障房建设的最主要资金来源。

  戴晓荣直言，政府财政资金不足，最大的资源就是土地。“如果按照2009年下半年的市场状况，资金没有问题。”

  他透露，常州市在2009年的房地产交易量为1082万平方米，在江苏省排名第三，仅次于热点城市南京和苏州。

  但接下来的土地市场，是否能维持2009年的热度？这仍是未知数。

  按照常州市的规定，经济适用房可以入市，但要归还8万元的货币补贴，这被视为还款的第三个资金来源。

  第四个来源则是开发商缴纳的易地建设费。“这个政策是2009年下半年开始的，数字无法测算。我们预测一年有1亿到2亿元的收入。”吴海泳说。

  由于宏观经济形势的不确定性，常州市已开始考虑改变房投公司的资金来源架构。除了土地收入，吴海泳也曾思考过如何引入市场机制。

  “比如BOT模式解决资金的多渠道。但投资就要有回报，现在我们市场的租售比，达不到他们的需要，对社会资金没有吸引力。”吴海泳说。

  按6000元单价计算，一套100平方米的房子总价为60万。目前常州的租金水平大约在10元/平方米/月，一年租金收入大概为1.8万元，租金回报率约为3%，甚至低于长期银行利率。而常州的公共租赁房的租金是3.5元/平方米/月。租金回报率仅为1%，“谁会来投资呢？”

  同时需要考虑的一个问题是，保障要落实到何种程度，保障面如何界定？

  吴海泳曾赴北京参加《住房保障法》的讨论，尽管草案尚未出台，但他透露，在北大法学院和深圳市分别设计的两个版本中，“都在探讨需要建立一个什么样的保障制度，资金制度的安排、保障对象的确立，都应该成为《住房保障法》的最重要内容。”

  吴海泳说，租赁型的保障住房已经成为住房保障的主体。“原来主打经适房，但现在廉租房和公租房是未来更侧重的。”

  “如果就业和收入稳定、房价市场稳定，还是租房合适。但现在大家的心理预期不稳定，比如1500元/月的租金价格，能不能让我租60年？”吴海泳对此也很是困惑。（魏洪磊）[typage]

租居“中国梦”

   房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡的一个重要原因

  高房价持续重压。北京、上海——中国住房保障压力最大的两个城市，正展开一场公共租赁房的“竞赛”。

   公租房“竞赛”

  3月19日的北京市住房保障工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新、副部长齐骥、北京市市长郭金龙三位高官罕见地同时列席。这次会议提出，北京市2010年住房保障工作的六大目标之一，就是“大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变”。公开资料显示，北京的公共租赁房将在未来两三年内大规模上市。

  会议当天，在年初提出建设、收购50万平方米公共租赁房的基础上，北京市住房和城乡建设委员会（下称北京住建委）挂牌成立了全国首个“公共租赁住房发展中心”。这个类似香港特区“公屋局”的管理机构今后将专职负责公租房的建设、收购、融资以及配租、退出等运营管理工作。

  在此前后，北京住建委主任隋振江曾对发展公共租赁房提出一系列创新举措，包括破解土地招拍挂传统、以土地“年租制”建设公租房，鼓励园区、企业和村集体自建公共租赁房“就近”出租。此外，他还对公众最为关心的公共租赁房租金问题作出承诺：“根据各个项目、地区的不同，租金可能比周边的市场价格低10%~30%。”

  对于资金来源，北京市计划以类BOT（Build-Operate-Transfer，即“建设-经营-转让”）的模式，通过政府主导、市场运作的方式，向社会投资寻求建设资金，包括通过信托资金、发行住房债券的方式进行融资。北京市住建委还提出，除吸引商业贷款的参与外，还将动用45亿元公积金贷款支持公租房的建设和收购。

  与北京一样，拥有600万流动人口的上海市，在意识到廉租房保障面过窄后，也开始将公租房政策提上日程，酝酿一个“大租赁”的计划。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《财经国家周刊》记者透露，上海市的公共租赁房立法工作已经进入冲刺阶段。“第二季度很可能有文件出来，目前决策层正在研究。”

  这一说法在政府层面得到证实。上海市房管局办公室主任方蕾在电话中告知《财经国家周刊》记者，“我们会出台一个公开意见稿。”

  业内人士透露，上海公共租赁房的立法工作目前“落后”于北京、厦门和常州等其他城市，原因在于“上海不想和其他城市完全一样，想做到长期和可持续，所以政府有意向去统筹主导”。

  2009年，受上海市房管局委托，杨红旭完成了《上海市住房租赁市场和公共租赁住房的制度建设研究》的课题研究。研究报告提交后，杨红旭不断接收到来自决策层的消息。最新的一个说法是上海的“大租赁”计划。其核心内容，是公共租赁房应面向全社会，以市场价对外出租。

  杨红旭透露，这一提议来自上海市市长韩正，其目的是要使公共租赁房长期可持续运营。

  《财经国家周刊》记者获悉，在公共租赁房建设模式上，上海市政府目前也提出了与北京类似的想法，即鼓励企业利用自有土地建公共租赁房，比如张江高科产业园区的人才公寓。

  在西部地区，为缓解房地产泡沫从一线城市向下传递的压力，在北京和上海之前，重庆已先推出了庞大的公共租赁房发展计划。

  在2月20日重庆市政府第62次常务会议上，市长黄奇帆提出，重庆今年将开工建设500万平方米公租房，年底向社会投放20万平方米。

  根据中长期规划，从2010到2020年，重庆主城区公租房总建设规模将达2000万平方米，累计33.5万套；此外，远郊区县也将随城市化进程再建2000万平方米。届时，重庆将以4000万平方米的“公屋”位居内地城市之首。